- +7 (812) 926 61 18, +7 911 926 61 18
- АК Маляр и партнеры, г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 55, 191025
- malyar.v.a@gmail.com
АК "Маляр и партнеры", тел. 926-61-18
Взыскание неустойки с застройщика
Помощь профессиональных юристов. Большой опыт в судебных спорах!
Рынок вторичного жилья (готовых квартир и домов) отличается дороговизной, в особенности – в Санкт-Петербурге, что вынуждает молодые семьи искать альтернативные варианты. Наиболее приемлемый вариант в данном случае – воспользоваться предложениями застройщиков и оформить договор долевого участия на квартиру в строящемся многоэтажном здании. Хорошо, если застройщик попался добросовестный, и сдача объекта произошла в установленные договором сроки, однако на практике это встречается редко. Взыскание неустойки с застройщика в Санкт-Петербурге является довольно распространенной процедурой, и, по мнению специалистов, каждый дольщик, заключая договор долевого участия, должен быть заранее готовым к отстаиванию своих прав и интересов в суде.
Взыскание неустойки - это мера принуждения, направленная на обеспечение исполнения обязательства участником гражданского правоотношения.
В случае, если одна из сторон гражданско-правового договора не исполнит обязательство по договору, либо исполнит его ненадлежащим образом, ей придется выплатить неустойку другой стороне, чьи интересы были нарушены.
Неустойка бывает двух видов: законная и договорная
Первый вид неустойки устанавливается на основании закона и включает в себя как применение штрафа, так и взыскание пени. Данная неустойка возникает независимо от воли участников гражданских правоотношений, и независимо от условий гражданско-правового договора, заключенного между ними.и
Второй вид неустойки возникает на основании гражданско-правового договора. В данном случае размер неустойки может быть изменен участниками гражданских правоотношений, но только в сторону ее увеличения.
Что нужно для взыскания неустойки?
Для того, чтобы взыскать неустойку требуется доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств со стороны участника гражданско-правового договора.
Взыскать неустойку можно как в порядке досудебного урегулирования спора, так и путем обращения в суд.
В первом случае необходимо направить письменную претензию участнику договора с требованием погашения неустойки. В случае отказа от выплаты неустойки, можно обращаться в суд.
Причем в данном случае можно смело требовать компенсацию за моральный вред, а в ряде случаев предусмотрен еще и штраф, который также поступит в доход истца.
Причины возникновения конфликтных ситуаций с застройщиком
Взыскание неустойки по ДДУ – по договору долевого участия, чаще всего осуществляется по двум причинам:
- если по инициативе дольщика или же самого застройщика расторгается договор и возникает просрочка по возврату денежных средств;
- если застройщик нарушил сроки передачи жилого объекта дольщику
Расторжение договора
Расторжение договора с застройщиком может произойти по причинам, перечисленным в законодательстве:
- Если строительство объекта было приостановлено, и у участника ДДУ есть веские основания полагать, что квартира так и не будет передана в собственность;
- Если сданное жилье серьезно отличается от проекта, который был приложен к договору долевого участия, и отличия заключаются в низком качестве работ или уменьшении количества квадратных метров, более чем на 5%;
- Если застройщик нарушил сроки сдачи жилья на 2 месяца и больше. Иными словами, если сдача объекта должна была состояться еще в июне-августе, а застройщик сдал вам квартиру только в декабре, вы можете обращаться в суд и взыскивать положенную вам по закону неустойку.
Взыскание неустойки с застройщика в Санкт-Петербурге может осуществляться в течение 3-х лет после сдачи жилья застройщиком, если при этом были нарушены сроки, установленные договором. Срок следует считать с момента, когда состоялась передача объекта по документам. Взыскание может осуществляться:
- в претензионном порядке;
- в судебном порядке.
Особенности предъявления претензий застройщику и судебный порядок
Практика показывает, что необходимо заранее позаботиться о грамотном составлении претензии, прежде чем обращаться с исковым заявлением в суд. В данном случае потребуется юридическая помощь – квалифицированный специалист изучит все нюансы и обстоятельства дела, на основании чего и составит документ, соответствующий всем нормам юридической техники и права.
Важный момент! В интернете можно найти множество пособий по составлению претензий по договорам долевого участия самостоятельно, однако необходимо понимать, что людям, далеким от права и особенностей юриспруденции, лучше не браться за такую процедуру. Потом, на суде, это может сыграть на пользу недобросовестному застройщику. К тому же, большинство ресурсов предоставляет сомнительную информацию, в результате чего составленная по таким источникам претензия будет не совсем корректной.
Итак, юрист составил претензию, приложил к ней нужные документы и отправил застройщику заказным письмом с уведомлением (это обязательное условие). Далее возможно 2 варианта развития событий:
- Застройщик получает письмо, оценивает основания претензии и предлагает выплату неустойки дольщику. Однако следует учитывать, что предложенный размер неустойки будет гораздо ниже реальной суммы, которую пострадавшая сторона могла бы получить через суд.
- Застройщик получает письмо и отвечает отказом в письменной форме или вовсе не дает никакого официального ответа. В таком случае, выждав положенные по закону сроки, дольщик может составлять исковое заявление и обращаться в суд для защиты своих законных прав и интересов.
Опять-таки, не стоит составлять исковое заявление самостоятельно, ориентируясь на сомнительные источники в интернете. Прибегните к юридическим услугам, опытные профессионалы составят документ, а также подскажут, какие документы потребуется приложить к заявлению.
Компенсация, назначенная по судебному решению, будет гораздо выше, чем сумма требований, выставленная в претензии. В перечень исковых требований включаются:
- причиненный ущерб, в частности – аренда жилья, которую выплачивал дольщик во время просрочки;
- собственно, неустойка по договору;
- компенсация морального ущерба;
- различные судебные расходы (оплачивает проигравшая сторона);
- оплата услуг адвоката и представителя законных интересов дольщика;
- штраф 50% от размера неустойки.
Таким образом, в результате получается внушительная сумма, которая с лихвой возместит все страдания и неудобства обманутого дольщика. Однако в ряде случаев исковые требования удовлетворяются судом не полностью, и к этому следует быть готовым. Например, это может произойти, если застройщик подал ходатайство о снижении размера требований.
Судебная практика по ДДУ в Санкт-Петербурге
В большинстве случаев пострадавшие получают компенсацию от недобросовестных застройщиков, однако для достижения положительного результата необходимо помнить о следующем:
исковое заявление и сопутствующие документы по делу должны быть оформлены юридически грамотно, а защиту интересов следует доверить профессиональному адвокату;
отстаивание интересов в суде – довольно трудоемкий процесс, на который могут уйти месяцы, в особенности, если застройщик всячески пытается оттянуть процесс. Максимальный срок судебного делопроизводства в подобных процессах составляет 1,5 года;
как правило, застройщики пытаются в суде доказать, что квартира была предоставлена в срок, но дольщик попросту не пришел ее принимать в оговоренные сроки. Именно поэтому важно с начала просрочки привлекать к делу юристов, которые будут фиксировать все документально.
Как правило, дольщики в итоге получают причитающиеся им компенсацию, штраф, пени и другие выплаты. Однако может быть такое, что суд в своем решении уменьшит сумму изначальных требований. В особенности, если основания к их получению были доказаны не полностью. Именно поэтому юристы рекомендуют к таким процессам готовиться заранее и привлекать специалистов.
В чем заключается наша помощь, и сколько это стоит?
Многие наши услуги фактически предоставляются бесплатно. Это связано с тем, что мы – некоммерческая организация, целью которой является защита интересов пострадавших дольщиков. Согласно нормам законодательства, при взыскании с застройщика неустойки суд также взыскивает компенсацию в пользу некоммерческой организации.
Эти средства мы используем для развития нашего общества, также благодаря этому многие юридические процедуры являются совершенно бесплатными для клиентов. Иногда, в исключительных случаях может потребоваться предоплата.
На стоимость юридических услуг нашей организации влияют многие факторы. Ни один специалист с ходу не скажет итоговую цену за процесс. Сначала необходимо провести переговоры с клиентом, изучить все документы по делу, произвести ряд проверок и дать правовую оценку. В процессе переговоров с клиентами имеют значение следующие факторы:
- платежеспособность застройщика. Юрист проверяет, не находится ли бизнес застройщика в процессе признания банкротства, нет ли подводных камней, связанных с его банковскими счетами (в частности – не наложен ли на них арест) и ряд других нюансов, которые влияют на платежеспособность такого лица;
- обстоятельства по делу. В частности, имеет значение, нет ли со стороны дольщика каких-либо невыполненных обязательств перед застройщиком или государственными структурами. Например, если последний не доплатил разницу, которая возникла после произведенных замеров БТИ, шансы на получение неустойки значительно снижаются;
- документы. Необходимо понимать, что ДДУ не является однотипным, и не составляется по шаблону. В каждом отдельном случае учитываются свои нюансы. Поэтому важно предоставить юристам договор и другие документы для изучения и разработки заключительной оценки.
Самое главное не паниковать и довериться профессионалам
Наша практика работы в судах по всем основным застройщикам позволяет выбрать наиболее оптимальный способ решения сложившейся ситуации и заранее спрогнозировать все возможные варианты исхода дела.
7 шагов по взысканию неустойки "под ключ" без предоплаты:
- Претензионная работа с застройщиком
- Выезд на встречу с застройщиком
- Составление и подача иска в суд
- Представление интересов в суде (включая апелляцию и кассацию)
- Получение решения и исполнительного листа
- Поиск денежных средств застройщика
- Контроль зачисления денежных средств на Ваш счет
Как взыскать неустойку за срыв сроков сдачи жилья с застройщика?
Строительная компания, которая занимается застройкой недвижимости с самого начала, очень часто обращается за помощью к заемным средствам. Но иногда, по причине финансовых проблем у застройщика, стройка затягивается, либо даже приостанавливается, и тогда не получается передать долевому участнику квартиру в срок. В такой ситуации физическое лицо, сдачу жилья которому задерживают, вправе потребовать неустойку. При этом для дольщика нет необходимости обосновывать причинение убытков.
Размер неустойки определен законодательством или пунктами договора. Однако нередко на практике суды занижают предъявленную сумму неустойки, делая ссылки на несоразмерность суммы причиненному ущербу. Бремя доказывания при этом возлагается на истца, который вправе собрать и предоставить суду доказательства убытков от незаконных действий строительной компании. Эти обстоятельства требуют от покупателей жилья по договору ДДУ грамотной юридической стратегии.
Основания для взыскания
Нормы Гражданского Кодекса и ФЗ о долевом строительстве предусматривают основные причины для взыскания неустойки с недобросовестного застройщика. Основаниями для наложения санкций являются неисполнение следующих обязательств:
- передача объекта в собственность по договору или дополнительному соглашению к нему;
- выполнение сроков сдачи жилья дольщику;
- устранение обнаруженных дольщиком недостатков в полученном жилье.
Подобное поведение девелопера может быть вызвано разными причинами:
- отсутствие разрешений на строительство;
- использование для возведения объекта не предназначенного для этого участке земли;
- не соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- несоответствие возведенного сооружения требованиям проектной документации, стандартам в области строительства и другой техническим регламентам.
Главным обязательством застройщика является передача объекта, указанного в договоре, точно в срок. Если сдача дома по каким-либо причинам отодвигается, застройщик обязан предупредить покупателя, отправив ему письменное уведомление, где сообщается о сдвигах сроков сдачи. Дольщику предлагается заключить дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки передачи предмета договора. Письмо отправляется за два месяца до указанной в договоре даты сдачи объекта.
Подписывать дополнительное соглашение дольщик не обязан. Отказ оформляется в письменной форме и направляется в адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении. После этого покупатель вправе требовать возмещения неустойки. Она начисляется до момента передачи квартиры по факту. Сумма достаточно большая, поэтому застройщик прилагает максимум усилий, направленных на согласие дольщика подписать дополнительное соглашение. Расторгнуть договор в одностороннем порядке застройщик не сможет, пока дольщик исправно вносит оплату.
При подписании дополнительного соглашения к договору дольщик теряет право требовать неустойку в связи с нарушением сроков строительства. Крупные и солидные строительные компании нередко включают в текст дополнительного соглашения сумму неустойки, чем выражают признание нарушения обязательства. Перед тем, как принять решение, следует внимательно ознакомиться с договором, тестом соглашения, проконсультироваться с юристом и только потом действовать.
Другим случаем взыскания неустойки по договору долевого участия является нарушение сроков исправления недочетов в приобретенном жилье. Требования к качеству передаваемых объектов установлены ФЗ №214 и заключенным с застройщиком договором.
Основные варианты исправления обнаруженных дефектов перечислены в ФЗ:
- снижение стоимости квартиры;
- возмещение расходов дольщика, самостоятельно исправляющего недостатки;
- бесплатное устранение дефектов.
Способы исправлений могут также определяться договором. Если при строительстве допущены серьезные нарушения, у дольщика появляется право на расторжение договора, возврата денег с процентами.
Требование на устранение недочетов выставляются, если они были обнаружены во время гарантийного срока:
- на объект строительства – от пяти лет;
- на инженерные коммуникации – от трех лет.
В претензии дольщик описывает обнаруженные нарушения, выбирает способ их устранения, устанавливает срок их исправления. При нарушении указанного в претензии срока дольщик имеет право расторгнуть договор.
Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанный договор прошел регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.
Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:
- расчет суммы неустойки;
- отправка застройщику претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
- при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
- подача заявления в первую инстанцию;
- при необходимости апелляционная инстанция;
- исполнение постановления.
В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:
- обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
- наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
- юридическое подтверждение законности требований покупателя;
- доказательства незаконности деятельности строительной компании;
- конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
- расчет размера компенсации.
К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.
Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.
Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:
- копия договора ДУ;
- копия договора переуступки, если такой заключался;
- копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
- доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
- уведомление о вручении претензионной жалобы застройщику.
Отказ строительной фирмы в добровольном порядке выплатить неустойку по договору по истечении указанного в претензии срока накладывается штраф. Его размер составляет 50% от взыскиваемых сумм.
Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке
Процедура взыскания неустойки по ДДУ в строительстве состоит из нескольких этапов:
- подготовка необходимых материалов, сбор всех имеющихся по ДДУ документов;
- подсчет суммы неустойки за весь период просрочки в днях;
- составление претензии, с указанием размера неустойки, со ссылками на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»;
- отправка претензии застройщику лично под роспись или заказным письмом предпочтительно с обратным уведомлением;
- ожидание ответа, при получении положительного ответа от застройщика согласовывается процедура выплаты положенной компенсации, при отказе или умолчании готовится иск в суд.